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Lutte constre l'insalubrité - 16/03/2014

La lutte contre l'habitat insalubre est une compétence du préfet. La notion d'insalubrité concerne des menaces pour la santé causées par l'indignité de l'habitat. L'insalubrité sera appréciée à l'occasion d'une visite / enquête des lieux et relève de la compétence d'un agent assermenté de l'ARS (ex : DDASS) ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

Procédure d'insalubrité et conséquences sur les occupants de l'immeuble

Lorsqu'un immeuble présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le préfet peut ordonner au propriétaire des locaux de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser cette situation.

Toute personne qui a connaissance de l'insalubrité d'un immeuble doit le signaler en mairie.

Qui doit constater l'insalubrité ?

En principe, c'est le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou un inspecteur de salubrité. Ils interviennent pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport concluant ou non à l'insalubrité.

Dans les communes ne disposant pas de SCHS ou d'inspecteur de salubrité (généralement les communes de moins de 20 000 habitants), ce sont les agents d'une agence régionale de santé (ARS) qui effectuent ces démarches.

Quelle est la procédure ?

Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les 2 mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Le préfet informe le propriétaire de l'immeuble concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations.

Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Arrêté d'insalubrité remédiable

Le préfet prend un arrêté remédiable avec, s'il y a lieu, un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux lorsqu'il existe un moyen pour remédier à l'insalubrité de l’immeuble.

Cet arrêté prescrit au propriétaire des locaux les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.

Lorsque les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutées dans le délai fixé par l'arrêté, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai d'un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Arrêté irrémédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux lorsqu'il n’existe aucun moyen d'y mettre fin ou lorsque les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité seraient plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

Cet arrêté précise la date d'effet de cette interdiction, qui ne peut être repoussée à plus d'un an. Si l'immeuble présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le maire ou le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemple, faire réaliser des travaux urgents, démolir l'immeuble insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants).

Notification au propriétaire de l'immeuble

Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire de l'immeuble.

Cet arrêté est affiché à la mairie de la commune, ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de cet immeuble.

Lorsque l'arrêté d'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.

Quelles conséquences pour les occupants ?

Suspension du loyer

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Il sera de nouveau dû à partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté mettant fin, le cas échéant, à l'interdiction d'habiter.

En revanche, les charges restent dues.

Relogement ou hébergement

Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le propriétaire est tenu d'assurer :
• le relogement définitif des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux
• ou l'hébergement temporaire des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Le propriétaire doit proposer un nouveau logement correspondant aux besoins des occupants.

En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre. Il existe différents degrés d'habitat dégradé, et toutes les situations ne relèvent pas de l'insalubrité contrairement à ce que l'on entend fréquemment.

A chaque notion correspond un mode opératoire différent (ex. : la décence relève d'une procédure devant les tribunaux judiciaires ; l'insalubrité relève d'une procédure administrative ; le péril relève du pouvoir de police du maire); la frontière entre l'insalubrité et la non-décence est ténue et il existe des passerelles (dans les définitions comme dans les procédures), ce qui ne simplifie pas la compréhension des dispositifs.

 

 


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