En cas de vente : la loi CARREZ
La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d’achat et dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l’exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et des certains locaux de faible superficie.
La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.
L'article 4-2 précise que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d’achat, ou du compromis, l’acheteur peut demander l’annulation de l’acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l’acte notarié de vente, même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.
Si la superficie mentionnée dans l’acte est inexacte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Remarque : La loi carrez protège les acquéreurs de biens achetés en copropriété. Elle ne s’applique donc pas aux acheteurs d’une maison individuelle (y compris lorsqu’elle appartient à un ensemble organisé sous la forme d’association syndicale libre, cet ensemble ne constituant pas une copropriété).
En cas de Location : la loi BOUTIN
Désormais il est obligatoire de mentionner la superficie habitable à la signature d'un nouveau bail. Cette obligation concerne seulement les locations vides et à usage de résidence principale. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Différence entre loi carrez et Loi Boutin :
La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.
Jusque là, les définitions de la loi carrez et de la loi Boutin sont en tout point similaires...
Mais la différence vient que, de cette surface, sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
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L'attestation de superficie "loi Carrez" ne vise que les lots ou fractions de lots soumis aux statuts de la copropriété tel que fixé par la loi de 1965. La superficie Loi Carrez de la partie privative d'un lot (ou fraction de lot) est la somme des superficies des planchers des locaux clos et couverts sans comptabiliser les surfaces des caves, des garages, des emplacement de stationnement, des lots ou fraction de lots de moins de 8 m2...
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